Промзоны в обмен на жилье
Редевелопмент московских промышленных территорий набирает обороты. Власти бодро рапортуют: за 2018 год в местах, где ранее располагались промзоны, планируется построить более 1,2 млн кв. м. жилья. Что это за жилые комплексы и в чем их главные достоинства?
Сложилась ситуация, когда интересы властей и бизнеса совпали. С одной стороны, московская администрация не раз выражала свою озабоченность проблемами городской экологии. С другой стороны, мест для новостроек в старых московских границах становится все меньше. Итогом всего этого стало активное застраивание жильем участков промышленного назначения, так, что ЖК на месте промзоны стал одним из наиболее востребованных форматов.
Цифры и факты
По словам управляющего партнера компании «Метриум» и участника партнерской сети CBRE Марии Литинецкой, к настоящему времени на территориях бывших промзон ведется строительство примерно четверти жилых комплексов от общего количества проектов Москвы. В 2013 году на месте промзон было введено в эксплуатацию 1,3 млн кв.м недвижимости, в 2014 году – 1,75 млн кв. м, в 2015 году – 2,2 млн кв.м, в 2016 году – 2 млн кв.м. За 2017 год было введено 2,36 млн кв.м жилья.
В итоге жилой дом в промзоне можно встретить уже во многих районах столицы.
Как рассказал директор «НДВ-Девелопмент» Андрей Стригалев, порядка 40% реализуемого предложения от застройщика в Москве расположено в проектах на месте бывших промзон. Это не только проекты комфорт-класса, но и бизнес-сегмент с учетом локализации застройки.
По статистике, из проектов, которые обеспечивают 50% продаж на первичном рынке старой Москвы, 75% проектов находятся в промзонах, добавляет генеральный директор компании «Бон Тон» Наталия Кузнецова.
На месте территорий бывших промзон активно выходят проекты как комфорт-, так и бизнес-класса с небольшим превалированием в пользу первых, говорит Мария Литинецкая. К примеру, в 2017 году стартовали продажи в 55 новых жилых комплексах всех сегментов с квартирами (массовый, бизнес, премиум, элитный) в старых границах Москвы. Из них 10 комплексов (18,1%) – на территориях бывших промзон.
Факторы успеха
По словам руководителя комплекса продаж и маркетинга компании «Лидер Инвест» Алексея Болдина, проекты редевелопмента городских промзон решают задачи освоения неэффективно используемых участков, создания разнообразия предложения на рынке жилья, строительства новых социальных объектов, улучшения экологии за счет вывода предприятий и организации новых парковых зон.
Проекты реновации территорий бывших промышленных зон традиционно входят в число самых успешных столичных комплексов, рассказывают в компании «Метриум». По итогам 2017 года из 10 новостроек с лучшими продажами внутри МКАД, согласно данным Росреестра, восемь строятся на территории бывших промзон, что говорит об их высокой ликвидности. Такой интерес к объектам реновации связан сразу с несколькими факторами.
Во-первых, речь идет преимущественно о комплексном освоении территории (КОТ). То есть о проектах с собственной развитой инфраструктурой, включающей не только стандартный набор из школы, детского сада и поликлиники, но и другие объекты, такие, как торговые и физкультурно-оздоровительные центры и даже собственные набережные.
Во-вторых, за счет массовой застройки, девелоперы могут предложить покупателям привлекательную стоимость, поскольку все затраты перераспределяются на большее количество квадратных метров.
В-третьих, с развитием промзон, девелоперы получили доступ к участкам с привлекательными локациями – на набережных, в рекреационных зонах и т. д. «Сейчас с трудом можно представить, что еще 5-7 лет назад в Москве наблюдался дефицит земельных ресурсов и застройщики вынуждены были активно рассматривать участки за МКАД. Теперь же за относительно невысокую для московского региона сумму, можно приобрести жилье практически в центре города», – говорит Мария Литинецкая.
Свободных площадок под застройку, за исключением территорий промзон, в Москве уже давно практически нет, если не считать удаленные районы у МКАД и Новой Москвы, рассказывает управляющий партнер ГК «Основа» Олег Колченко. Поэтому именно редевелопмент промзон сегодня является одним из приоритетных направлений для любой столичной девелоперской компании, и все крупные проекты КОТ реализуются именно на месте бывших промышленных участков. Это территории бывших заводов «ЗИЛ», и «Серп и Молот», промзоны «Грайвороново» и «Улица Правды» и еще более десятка территорий.
Как рассказали в компании «НДВ-Девелопмент», с учетом «разрастания» Москвы потеряли свою актуальность заводы и предприятия, расположенные близко центру и представляющие собой так называемый «ржавый пояс». Такие локации очень востребованы для жилой застройки, что и стало стимулом для создания новых кварталов.
Огромное количество существующих промзон – это бывшие производственные комплексы, которые последние 10-20 лет не функционируют, но продолжают оставаться «серым пятном» на карте города, – подтверждают в ГК «Основа».
Часть промзон и вовсе представляют собой ткацкие, мануфактурные, текстильные и другие фабрики, эксплуатация которых зачастую датируется XVIII-XIX веками, говорит директор по продажам департамента жилой недвижимости AFI Development Федор Ушаков. И производство в них было относительно безвредным. Кроме того, к безвредным промзонам можно отнести склады, автобазы, автостоянки, гаражи, инженерные сооружения.
«Экологичность зависит от специфики ранее расположенного на участке производства. У нас, например, это хладокомбинат, то есть, по сути, «огромный холодильник», деятельность которого не оказывала влияния на экологию», – говорит директор Департамента недвижимости Sezar Group Виктор Прокопенко.
Кроме того, ответственные девелоперы всегда проводят инженерно-геологические изыскания перед строительством, рассказывает руководитель отдела аналитики ГК «Пионер» Евгений Межевикин. В ходе анализа выделяются наиболее загрязненные участки, определяются объемы грунта для реабилитации. Зараженная почва вывозится на специальные полигоны, а вместо нее насыпают здоровый грунт.
При этом в отличие от стихийной застройки двух прошлых десятилетий, на депрессивных территориях с нуля планируются районы, где выдержан баланс жилой и коммерческой недвижимости, соблюдены нормативы социальной инфраструктуры, машино-мест, создаются рекреационные зоны, продуманы логистические маршруты.
Масштабные территории промзон позволяют реализовывать проекты комплексного освоения территорий с продуманным благоустройством и многочисленными объектами социальной инфраструктуры, говорит управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.
Например, в квартале «LIFE-Ботанический сад», который ГК «Пионер» строит на месте бывшего предприятия у станций метро и МЦК «Ботанический сад», будет благоустроена набережная реки Яуза, возведены детский сад и школа, первые этажи отданы под магазины и рестораны, а сам комплекс будет соединен с коммерческим кластером ТПУ «Ботанический сад», приводит пример Евгений Межевикин.
И все же редевелопмент не всегда имеет огромные масштабы. Сравнительно небольшие точечные объекты нежилого назначения, предполагающие приспособление зданий под новое использование или их снос и строительство новых объектов – это не менее интересный формат, чем проекты КОТ, подчеркивают в компании «Лидер Инвест».
Кто покупает?
Примечательно, что ЖК в промзоне очень часто заинтересовывает жителей прилегающих к нему территорий. Так две трети покупателей недвижимости в жилых комплексах Группы «Эталон» на территории бывших столичных промзон – горожане, которые открыты современным технологиям и трендам, но в то же самое время предпочитают не менять район проживания. За счет таких проектов актуального девелопмента складывается новая городская среда, открывающая возможности более высокого качества жизни, рассказывает коммерческий директор Московского территориального управления компании Василий Фетисов.
Большую долю покупателей в таких проектах составляют жители близлежащих домов, которые хотят остаться в своем районе, но при этом качественно улучшить уровень проживания, подтверждает Алексей Болдин. По последним данным, доля локального спроса в проектах «Лидер Инвест» достигает 60%.
Уровень проектов на месте промзон
Наличие или отсутствие бывшей промышленной зоны на территории строительства жилого комплекса не влияет на класс жилья, а также его стоимость, подчеркивают в AFI Development. Класс жилья зависит от других показателей, таких как локация, архитектурные и инженерные решения, инфраструктура и. д.
Проекты, реализуемые на территориях бывших промышленных зон, представлены во всех сегментах, подтверждают в Sezar Group. В целом рынок руководствуется правилом «чем ближе к центру, тем выше класс» с локальными отклонениями в сторону повышения или понижения характеристик продукта. То есть сосредоточенные около Третьего транспортного кольца (ТТК) проекты, как правило, бизнес-класса или комфорт-плюс, в ЦАО — «premium» и «de luxe».
Впрочем, по информации компании «Метриум», проекты премиум- и элитного класса на месте бывших промзон все-таки встречаются реже. И все-таки, такие примеры есть. В качестве наиболее яркого из них можно привести высотки делового центра «Москва-Сити», которые стали одним из символов современной Москвы.
Некоторые проекты
В компании «Бон Тон» среди проектов комфорт-класса выделяют такие, как ЖК SREDA, который возводится в промзоне бывшего Карачаровского завода, и ЖК «Домаший». На их долю приходится по 14-15% от совокупной реализации в ЮВАО.
Среди проектов бизнес-класса можно вспомнить про ЖК «Зиларт», который возводится на территории промзоны бывшего завода ЗИЛ. На его долю приходится 14% от реализации в ЮАО. Также можно отметить ЖК «Сердце столицы» на территории промзоны «Силикатные улицы». Его доля составляет порядка 17% от совокупной реализации в СЗАО.
Первым успешным проектом редевелопмента Группы «Эталон» в Москве стал ЖК «Золотая Звезда», введенный в эксплуатацию в декабре 2017 года в ВАО. В его составе – три шестиэтажных и пять многоэтажных корпусов высотой в 24-32 этажа с панорамными видами на близлежащий Измайловский парк. Общая площадь жилого комплекса составила 111,2 тыс. кв. м.
Также в 2017 году начато строительство жилого комплекса «Нормандия» – проекта комплексного освоения территории промзоны «Осташковское шоссе».
Значимым примером реконструкции является проект редевелопмента заводской территории XIX века – жилой комплекс бизнес-класса «Серебряный фонтан».
Компания AFI Development реализует два крупных проекта реконцепции бывших промзон Москвы: клубный квартал «Резиденции композиторов» в ЮАО, на Павелецкой набережной, и «Резиденции архитекторов» в ЦАО, на Рубцовской набережной.
Проект жилого комплекса «Династия» от компании Sezar Group реализуется на месте бывшего хладокомбината №9, на участке, площадью порядка 5 га.
В свою очередь, ГК «Основа» участвует в редевелопменте промзоны «Грайвороново» у метро Текстильщики. Здесь девелопер реализует проект класса комфорт-плюс «Грани».
Компания «ВекторСтройФинанс» реализует на территории той же промзоны свой проект – ЖК «Кварталы 21/19», в рамках которого будет построен 21 жилой дом.
Дальнейшие перспективы
В целом и девелоперы, и власти проявляют большой энтузиазм в освоении промзон под жилье. Строительные компании вдохновляются привлекательностью расположений, возможностью предлагать более низкие цены, и, в то же время, создавать высококонкурентные проекты за счет создания развитой инфраструктуры в своих проектах на больших территориях. А городская администрация решает проблему экологии и не эффективно используемых участков практически без каких-либо затрат со своей стороны. Ведь деньги в редевелопмент вкладывают застройщики. Что же касается покупателя, то, судя по объемам продаж, его не сильно смущает промышленное прошлое территорий, на которых располагается жилье. Все это дает основания полагать, что в ближайшие несколько лет количество новых проектов будет возрастать.
